Jak sprzedać lokal firmowy? Można to zrobić bez podatku

Sprzedaż budynków i lokali mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby firmy osób fizycznych jest opodatkowana na innych zasadach niż przychody z działalności gospodarczej. Zazwyczaj są to zasady korzystniejsze dla podatnika. W niektórych przypadkach podatek w ogóle nie wystąpi. Sprzedaż lokali użytkowych będzie generować przychód z działalności gospodarczej.
Przedsiębiorcy będący osobami fizycznymi wykorzystują w działalności różne składniki majątkowe. W ich majątku znajdują się samochody, maszyny, a także nieruchomości.  Często zdarza się, że podatnik posiada budynek użytkowy, w którym np. prowadzi warsztat samochodowy. Przykładem wykorzystania nieruchomości w działalności gospodarczej jest także prowadzenie firmy w wydzielonej części własnego mieszkania.  W trakcie użytkowania takich nieruchomości przedsiębiorcy  zaliczają często do kosztów podatkowych odpisy  amortyzacyjne. Jeśli po pewnym czasie przedsiębiorca zamierza sprzedać taką nieruchomość pojawia się pytanie w jaki sposób opodatkować dochód uzyskany z tego tytułu.

Budynki i lokale mieszkalne  możesz sprzedać bez podatku
Sprzedaż budynku lub lokalu mieszkalnego zajętego na prowadzenie działalności gospodarczej nie będzie generować przychodu z działalności gospodarczej. Nie znaczy to, że będzie w ogóle nieopodatkowana. Podatek może się pojawić ale z innego tytułu niż działalność gospodarcza. Będzie to podatek z tytułu powstania przychodu ze sprzedaży nieruchomości. 

Zasady opodatkowania sprzedaży powyższych składników majątkowych reguluje art. 30 e ustawy o PIT. Z uwagi na to, że przepisy w tym zakresie ulegały częstym, zmianom, istnieją trzy formuły opodatkowania zbycia takich nieruchomości, w zależności od daty jej nabycia. Przykładowo, dla nieruchomości nabytych po 2009r. zasadą jest opodatkowanie dochodu stanowiącego różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (cena sprzedaży) a kosztami (wydatki na nabycie nieruchomości)  powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych.  Stawka dla opodatkowania tak określonego dochodu wynosi 19 %. Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest zobowiązany złożyć odrębne zeznanie podatkowe.

Podatku można jednak uniknąć. W tym celu można  wykorzystać ulgi. Przykładem jest ulga dwuletnia, która polega na zwolnieniu dochodu ze sprzedaży takiej nieruchomości o ile podatnik przeznaczy w ciągu dwóch lat środki ze sprzedaży na inne cele mieszkaniowe. Podatek nie wystąpi także wtedy, gdy przedsiębiorca będzie sprzedawał mieszkanie wykorzystywane na potrzeby firmy, które było w jego posiadaniu co najmniej 5 lat licząc od końca roku, w którym lokal został nabyty.

Pozostałe budynki z podatkiem od działalności gospodarczej
Sprzedaż pozostałych nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej, np. lokali użytkowych (hala produkcyjna, warsztat) jest opodatkowana tak jak inne składniki majątkowe przedsiębiorstwa. Są więc źródłem przychodów z działalności gospodarczej.  Podatnik musi w tym przypadku określić przychody i koszty dotyczące transakcji i opodatkować sprzedaż zgodnie z zasadami opodatkowania jego działalności gospodarczej. W tym przypadku nie ma ulg. Jeśli przychód ze sprzedaży będzie wyższy od kosztów, powstanie dochód podlegający opodatkowaniu. 
 

Iwona Cackowska, księgowa Tax Care
Współpraca: Joanna Szlęzak-Matusewicz