Jak zdobyć bezpieczny kredyt hipoteczny?

Przedstawiciele Banku Anglii ostrzegając przed możliwym pęknięciem bańki na lokalnym rynku nieruchomości zaapelowali w czerwcu 2014 r. do banków komercyjnych o ostrożniejsze udzielanie kredytów hipotecznych. Jako jedno z kryteriów ostrożnego działania wymieniono dopasowanie wartości kredytu hipotecznego do możliwości jego spłaty, sugerując, że wysokość kredytu nie powinna przekraczać trzykrotności rocznych dochodów kredytobiorcy.

Taka suma przekłada się dziś na ratę stanowiąca jedną piątą dochodów. W naszych warunkach oznacza to, że jeśli ktoś zarabia na rękę 3 tys. zł byłoby dobrze, aby kredyt nie zabierał mu więcej niż 600 zł. Ewentualnie przy niższych kosztach utrzymania i większej odwadze można zdecydować się na 25 proc. udział raty w dochodach. Przy 3 tys. zł dochodów będzie to 750 zł. Takie raty pozwolą pożyczyć na 30 lat 120 -140 tys. zł. Licząc inaczej – jeśli ktoś zamierza zaciągnąć kredyt na 300 tys. zł, byłoby dobrze, gdyby zarabiał 7-8 tys. zł.

Dlaczego Bank Anglii zaproponował limit w takiej właśnie wysokości (nie jest to fanaberia Brytyjczyków, podobne złote reguły finansów osobistych są często opisywane w poradnikach dla kredytobiorców na rynkach rozwiniętych)? Rata kredytu wchodzi w skład sztywnych wydatków domowego budżetu, co oznacza, że są to wydatki, których nie można uniknąć przez relatywnie proste do wdrożenia oszczędności. Do takich wydatków zaliczymy też czynsz i opłaty za mieszkanie, żywność i inne koszty ponoszone regularnie co miesiąc (lub w ciągu roku jak np. ubezpieczenia). Zastanów się dobrze jak obecnie wygląda struktura Twoich wydatków i czy byłoby dla Ciebie łatwe przeznaczanie więcej niż 20-30 proc. dochodów na dodatkowe obciążenie. Policzyłeś? No właśnie…

W polskich warunkach zdecydowana większość kredytów hipotecznych udzielana jest ze zmiennym oprocentowaniem, zatem szacując własną zdolność kredytową należy liczyć się ze zmianą wysokości raty. Oczywiście może ona ulec dalszemu obniżeniu, ale obecnie mamy do czynienia z rekordowo niskim poziomem stóp procentowych i bezpieczniej będzie uwzględnić możliwość jej wzrostu. Już wzrost stóp procentowych o 2 pkt proc. przyniósłby wzrost raty 30-letniego kredytu o ponad jedną piątą, a udział kredytu w wydatkach domowych wzrósłby z 25 do 31 proc. A co by się stało, gdyby nasza rata od początku zabierała połowę osiąganych dochodów? Po wzroście stóp, szybko przekraczałaby ponad 60 proc. naszej pensji. A przecież stopy rosną wówczas, gdy inflacja jest wysoka – musielibyśmy dodatkowo znaleźć miejsce na coraz wyższe opłaty i codzienne wydatki.

Dlatego właśnie ustalenie raty na odpowiednio niskim poziomie w relacji do naszych dochodów jest tak istotne.

Ale to nie wystarczy. Jak niska nie byłaby nasza rata, nie będzie nas stać na jej spłatę, jeśli stracimy źródła dochodów. Przejściowa utrata pracy grozi każdemu, nawet najlepszym w swoim fachu. Wiadomo przecież, że koniunktura gospodarcza nie jest trwała, a okresy prosperity przeplatają się z gorszymi latami. Na taką sytuację dobrze być przygotowanym tworząc poduszkę finansową, na którą powinniśmy przeznaczać kilka, optymalnie nawet 10 proc. dochodów. Łatwo policzyć, że uzbieranie w ten sposób kwoty, która pozwoli nam przeżyć z oszczędności choćby trzy miesiące, zabierze nam ładnych kilka lat.

Warto też zawczasu przygotować dodatkowe wyjścia awaryjne. Jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej dobrze jest się zorientować w jaki sposób w razie naszych kłopotów może pomóc nam bank np. zawieszając czasowo spłatę kredytu czy też zmniejszając jego ratę. Dobrze też upewnić się wcześniej, czy rodzina lub przyjaciele będą gotowi nam pomóc w trudnej sytuacji.

Na koniec jeszcze jedna korzyść z kredytu dobranego do naszych możliwości – im niższa jest rata w relacji do dochodów, tym bardziej wiarygodnym partnerem jesteśmy w oczach banku, a to powód do ubiegania się o niższe oprocentowanie.

Halina Kochalska, Open Finance