Opłaty za odrolnienie gruntu nie powiększają wartości powstającego na nim budynku

Jeśli mamy działkę rolną i wiążemy z nią jakieś plany inwestycyjne czy budowlane, ich realizację można rozpocząć dopiero po odrolnieniu działki. Wniosek o odrolnienie, a dokładniej o zmianę przeznaczenia gruntu rolnego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, wraz z jego uzasadnieniem i kilkoma dodatkowymi dokumentami (m.in. potwierdzającymi własność nieruchomości), przyjmują wójt, burmistrz lub prezydenta miasta.

Trzeba zapłacić

Nierzadko zdarza się, że po odrolnieniu i objęciu gruntu miejscowym planem, nadal figuruje on w ewidencji gruntów i budynków jako grunt rolny. Tutaj może pojawić się konieczność uzyskania pozwolenia na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej, co generalnie kosztuje. Odpowiednia jednostka samorządu terytorialnego określa w drodze decyzji jednorazową wpłatę oraz opłaty roczne na zasadach określonych w art. 12-12a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Właściciel musi zapłacić tę jednorazową w terminie do 60 dni od momentu, kiedy decyzja o wyłączeniu stała się ostateczna, a opłatę roczną za dany rok w terminie do 30 czerwca każdego roku.

Pojawia się pytanie, czy te dwie opłaty związane z odrolnieniem gruntu podniosą wartość planowanej inwestycji? Czy opłaty roczne ponoszone do momentu oddania do używania środka trwałego w postaci obiektu magazynowego będą zwiększać jego wartość początkową?

Opłaty nie są związane z budową budynku

Z taką wątpliwością zwrócił się do fiskusa przedsiębiorca będący wspólnikiem w spółce komandytowej prowadzącej działalność związaną z transportem i magazynowaniem towarów. Spółka uzyskała zgodę starosty, aby stanowiąca majątek spółki działka (pierwotnie grunty rolne), została trwale wyłączona z produkcji rolnej, przez co została przeznaczona pod budowę na jej terenie magazynów wraz z zapleczem socjalno-biurowym. Taką inwestycję spółka zamierza wykorzystywać oczywiście w działalności, w szczególności do składowania i przechowywania ładunku dla klientów.

Starosta zwolnił spółkę z opłaty jednorazowej z tytułu trwałego wyłączenia działki z produkcji rolniczej, ale zarządził opłaty roczne z tytułu użytkowania działki, płatne przez 10 lat w wysokości 10% kwoty pierwotnej opłaty za odrolnienie nieruchomości. Zdaniem przedsiębiorcy, te opłaty będzie można zaliczyć w poczet wartości początkowej powstających magazynów i pomieszczeń jako element kosztu ich wytworzenia.

Zgodnie z art. 22g ust. 4 ustawy o PIT za koszt wytworzenia (wartość początkową) uważa się wartość, w cenie nabycia, zużytych do wytworzenia środków trwałych: rzeczowych składników majątku i wykorzystanych usług obcych, kosztów wynagrodzeń za prace wraz z pochodnymi i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych (z wyjątkiem wartości własnej pracy podatnika, jego małżonka i małoletnich dzieci, kosztów ogólnych zarządu, kosztów sprzedaży oraz pozostałych kosztów operacyjnych i kosztów operacji finansowych, w szczególności odsetek od pożyczek (kredytów) i prowizji, z wyłączeniem odsetek i prowizji naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania).

Według przedsiębiorcy, skoro ustawodawca użył sformułowania “i inne koszty dające się zaliczyć do wartości wytworzonych środków trwałych”, to znaczy, że katalog wydatków poniesionych w związku z wytworzeniem środka trwałego powiększających jego wartość początkową jest otwarty. Decydującym w takim razie dla zaliczenia określonego wydatku do wydatków stanowiących koszt wytworzenia środka trwałego, jest możliwość powiązania danego wydatku z konkretnym przedsięwzięciem. A przecież jedynie poprzez „odrolnienie” posiadanego przez spółkę gruntu możliwe jest rozpoczęcie jakichkolwiek prac budowlanych związanych z realizacją postawienia na niej magazynów potrzebnych w działalności. Stąd, opłaty roczne jako wydatek niezbędny, związany z budową obiektu, stanowić będą zwiększenie wartości wytwarzanego środka trwałego (do momentu oddania go do używania).

Fiskus zaprzeczył. W interpretacji indywidualnej z 31 grudnia 2015 r. o sygn. IBPB-1-1/4511-616/15/WRz Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach stwierdził, że fakt, iż zarządzone opłaty roczne za „odrolnienie” działki spółki są powiązane z planowaną budową magazynów, nie oznacza automatycznie, że można je uznać za wydatki mieszczące się w kategorii kosztu wytworzenia środka trwałego. Te coroczne opłaty są naliczane ze względu na sposób użytkowania przez spółkę działki, a nie ze względu na rozpoczęcie procesu wytworzenia nowych środków trwałych spółki, czyli wybudowania magazynów. „(…) Wiążą się one z możliwością korzystania z gruntu na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że nie zwiększają kosztu wytworzenia środka trwałego, o którym mowa w art. 22g ust. 4 ustawy o PIT i nie stanowią elementu wartości początkowej”.

Katarzyna Miazek, Tax Care