Wymagania dochodowe nie rosną, choć banki podnoszą marże kredytów mieszkaniowych

Trzyosobowa rodzina z dużego miasta, w której oboje z małżonków pracują i nie mają innych zobowiązań, powinna zarabiać netto przeciętnie co najmniej 3959 zł, jeśli chce pożyczyć 270 tys. zł na 90 proc. wartości nieruchomości. W ciągu trzech miesięcy minimalny próg dochodowy wzrósł jedynie o 8 zł, czyli prawie tyle co nic. Wygląda na to, że banki, które po wiosennej sporej obniżce wymagań dochodowych odreagowały w lipcu i podbiły nieco wymagania znów stały się bardziej otwarte na klientów. Bo choć stawka WIBOR 3M, najczęściej doliczana do marży kredytów mieszkaniowych, od pięciu miesięcy utrzymuje się w granicach 2,7 proc., to w górę idzie jednak marża.  Z niecałych  1,6 proc. przesunęła się bliżej 1,7 proc., co nie pozostaje bez znaczenia dla wysokości raty i zdolności kredytowej (wzrost marży z 1,6 proc. o 0,1 p.p. sprawia, że rata opisywanego kredytu wzrasta z 1470,3 do 1485,5 zł).

Średnia minimalna kwota dochodu netto konieczna do otrzymania 270 tys. zł kredytu*
 
*w PLN na 25 lat, na mieszkanie za 300 tys. zł dla 3-osobowej rodziny bez obciążeń kredytowych, oboje małżonkowie pracują. Źródło: banki.

Zmiana rekomendacji S wkrótce wpłynie na zdolność kredytową

Rosnące marże nie podbiły jednak średniego minimalnego progu dochodowego i w efekcie trzeci kwartał z kolei nie przekracza on 4 tys. zł. Wcześniej z oczekiwaniami banków nieprzekraczającymi 4 tys. zł rynek miał do czynienia w 2011 r. – przed wejściem w życie zapisu rekomendacji S mówiącego, że zdolność kredytową klienta do spłaty kredytu mieszkaniowego banki powinny liczyć na maksymalnie 25 lat, nawet gdy klient zadłuża się na dłuższy okres. Zalecenia  te od przyszłego roku mają się zmienić i banki będę mogły obliczać zdolność kredytową klientów na okres maksymalnie 30 lat. Jak zareagują na to bankowe kalkulatory kredytowe i czy w związku z tym obniżą minimalne wymagania dochodowe, czy też pozostaną przy obecnych rozwiązaniach? Okaże się w styczniu.

Siedem banków obniżyło wymagania, osiem podniosło

Choć deklarowane w październiku średnie minimalne oczekiwania dochodowe banków w porównaniu z lipcem prawie się nie zmieniły, nie oznacza to, że banki nie dokonują zmian i że są zgodne w swoich poczynaniach. W ciągu trzech minionych miesięcy dochodowy próg wejścia obniżyło siedem instytucji, trzy go nie zmieniły, a osiem go podwyższyło.

Minimalne wymagane dochody do otrzymania 270 tys. zł  kredytu*

*w PLN na 25 lat, na mieszkanie za 300 tys. zł dla 3-osobowej rodziny bez obciążeń kredytowych, oboje małżonkowie pracują. Źródło banki, Open Finance.

Widać jednak pewną prawidłowość, w październiku na obniżki wymagań dochodowych wobec klientów decydowały się głównie te instytucje, które w lipcu je podwyższały. W myśl tej zasady odpuściły nieco klientom: Alior, Multibank, mBank i Pocztowy.

W Pekao wystarczy jedynie 3240 zł

Obniżek dokonały też banki z czołówki naszego zestawienia, czyli tradycyjnie najbardziej otwarte  na osoby z niższymi zarobkami jak Pekao, gdzie obecnie od przykładowej rodziny wymagane są minimalne dochody na poziomie 3240 zł zamiast 3250 zł w lipcu. Drugi na liście banków z najniższymi oczekiwaniami  dochodowymi jest BNP Paribas, któremu obecnie wystarczy  3307 zł zamiast  3380 zł. W czołówce najbardziej liberalnych instytucji jest też Getin Noble Bank, oczekujący od klientów 3340 zł (19 zł więcej niż w lipcu). Do pierwszej piątki wchodzi również Millennium z kwotą 3596 zł, mimo podwyższenia jej o 163 zł i Alior z progiem 3650 zł, po obniżce o 660 zł.

W PKO BP potrzebne prawie 4 tys. zł

Coraz wyższe wymagania ma lider rynku kredytów mieszkaniowych - PKO BP. Dziś trzeba tu zarabiać 3990 zł o ok. 100 zł więcej niż w styczniu czy lipcu i ponad 300 zł więcej niż wiosną. Do wymagań ze stycznia, w granicach 4150 zł postanowił powrócić Eurobank. Bardziej restrykcyjne wymagania, przebijające nawet te z okresu wyższych stóp procentowych mają też BPS i Nordea. W bankach tych potrzeba dziś do uzyskania opisywanego kredytu odpowiednio 4,6 tys. zł i blisko 4,5 tys. zł, czyli kwot niemal z najwyższej półki. Ale rola najbardziej wymagającego banku, nawet po obniżce o 100 zł, wciąż przypada Deutsche Bankowi PBC. Trzyosobowa rodzina aby ubiegać się o 270 tys. zł kredytu na 90 proc. wartości nieruchomości powinna zarabiać tu co najmniej 4700 zł.

Minimalny próg dochodowy jest jednym z ważniejszych elementów oferty kredytowej,  niejednokrotnie decydującym o tym, czy klientowi w ogóle uda się pożyczyć pieniądze, lub też uzyskać oczekiwaną kwotę.

Halina Kochalska, Open Finance